四、常见问题分析
常见易混问题
一、不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额
例：某公司2016年6月共有三个项目，其中甲项目采用简易计税方法，乙项目和丙项目采用一般计税方法，当月购进1000万元（不含税）的原材料，其中用于丙项目的材料为400万元，用于甲项目和乙项目的原材料无法准确划分清楚。已知6月份甲项目取得收入400万元，乙项目取得收入600万元，丙项目取得收入500万元。（假设购进原材料进项税率17%，简易计税方法征收率为3%，一般计税方法税率为11%，各项目取得的收入都是含税收入。）
问：6月份该公司不得抵扣的进项税额是多少万元呢？
正确算法：
不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额＝600×17%×388.35÷（388.35+540.54）＝42.64万元。
政策依据：《国家税务总局关于分摊不得抵扣进项税额时免税项目销售额如何确定问题的批复》(国税函〔1997〕529号)
《湖南省国家税务局关于分摊不得抵扣进项税额时免税项目销售额如何确定问题的批复》（湘国税局函〔1997〕089号）
国家税务总局公告2016年第18号:
第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
这里的简易、免税项目规模，也指的是无法划分开的，如果能划分开，不放分子分母内。
一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。
二、混合销售判定三原则
一项销售行为的判断标准：关联性（因果性）、主从性、功能辅助性
税率的确定（主业）、复合性销售行为（买房送家电、买房送车）
三、三金与三税问题
三金：定金、诚意金、订金
三税：土增、增值税、企业所得税
现阶段口径：
企业所得税：以合同订立为分界点，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
增值税：诚意金、订金时，合同未订立，定金时合同成立，双方负有权利义务
土地增值税：以前预征时全部计入，现在，各地不一，向增值税、企业所得税靠拢
首先，三方转让合同要有效（按照当事人约定不得转让、依照法律规定不得转让）；其次，转让前尽量不达到纳税义务发生时间
四、三方合同义务权利转让问题：涉及契税、土增、增值税、企业所得税
增值税：合同约定付款日期、实际付款日期、发票开具日期
企业所得税：企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方
契税：契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
土增增值税：深地税发[2006]266号
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条的规定，土地增值税纳税义务发生时间为房地产转让合同签订之日。以下通过非正常方式转让房地产土地增值税纳税义务发生时间如下：
（一）已签订房地产转让合同，原房产因种种原因迟迟未能过户，后因有关问题解决后再办理房产转移登记，土地增值税纳税义务发生时间以签订房地产转让合同时间为准。
（二）法院在进行民事判决、民事裁定、民事调解过程中，判决或裁定房地产所有权转移，土地增值税纳税义务发生时间以判决书、裁定书、民事调解书确定的权属转移时间为准。
（三）依法设立的仲裁机构裁决房地产权属转移，土地增值税纳税义务发生时间以仲裁书明确的权属转移时间为准。
（一）土地三方转让
1.从政府拿地，母公司不办登记，直接登记入子公司，并由子公司开发
（注意：国土资发〔2006〕114号：申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。）
2.从企业拿地，甲公司不办登记，直接登记入乙公司，并由乙公司开发。
（二）房产三方转让
1.房产抵工程款时的三方转让
2.卖后未办产权登记的三方转让
例：大头公司欠小头70万债，于是和小头公司商量好，把自己一批成本为40万的存货抵债，双方抵完互不相欠，已知这批货平均市价是50万元（不含税）。问：大头公司应交增值税多少万元？
五、以货抵债增值税问题
很多人有个误解，认为抵债是视同销售，而视同销售，依据《增值税暂行条例实施细则》规定，有视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：（一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；...
所以很多培训教材都会按照50万来计算销项税。
增值税：单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资；营改增类则不再视同销售，而是认为属于销售。
六、非货币资产投资入股问题
土地增值税：财税字[1995]48号、财税[2006]21号、财税[2015]5号；再转让，现在口径偏向按最初价，以前可争取按入股时价。
企业所得税：财税〔2014〕116号 可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。
个人所得税：财税〔2015〕41号 纳税人一次性缴税有困难的，可合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案后，自发生上述应税行为之日起不超过5个公历年度内（含）分期缴纳个人所得税。
什么是正当理由（符合经营常规的理由）
七、房屋低价出售的正当理由
常见诉讼中的正当理由（新疆瑞成案、广州德发案：有形无神、盈锦案）
企业该如何构造正当理由？
八、违约金问题
（一）买方违约
交易完成，则计入价外费用缴增值税，交易未达成，则不缴
（二）卖方违约
通常实务中开红字反冲或直接冲销售额
交易未达成情况下，违约金中国税务报案例、客户退房收取客房的违约金不缴增值税应提供哪些证据材料？（合同、退房理由记录）
九、股东借款视同分红问题
黄山博皓案。
以下几类情况下，股东借款超一年不应视同分红：
（一）企业无利润可分
（二）稽查前已还款
（三）长期借款按市利率已缴纳增值税
房地产税务总监网(www.nsr.net.cn)肩负“以维护纳税人权利为已任”的职业使命，专注于中国房地产企业的税务管理方法与实践，致力于为客户提供顶尖的税收成本控制、税务风险控制、税款现金流管理和税务争端处理服务。